转眼进入7月,2020年已经过半,受突如其来的疫情影响,房地产市场也经历了一个不寻常的周期。2月疫情爆发期,售楼处暂停开放,市场整体停滞,恒大率先出击推出7.5折线上售房,打破市场寂静。3月融创文旅城、华润公元九里等项目纷纷以低价推出新品引起市场轰动,取得不错销售效果。后续各房企促销节奏不断,以价换量成为疫情后市场主基调。也有一些楼盘半年销售惨淡,楼市呈现冰火两重天。

  拼手速以价换量,“抢”跨区域购房者

  3月初,济南各售楼处刚开门营业,购房者观望情绪浓厚,业内对市场预期均不乐观。此时一些嗅觉灵敏的一线房企率先出击抢占市场,融创文旅城推出了“人才硅谷居住区”线上拼房计划,拿出一栋楼以12900元/平米的价格撼动市场,销售效果立竿见影。接着,华润公元九里打出了13500元/平米起价买18层两梯两户产品的王牌,消息一出,当天认筹数就已经超过推出房源量。两个超级大盘的以价换量主动出击为济南楼市破冰打开了节奏。

  华润置地公元九里营销负责人孙淑豹在采访中表示,项目3月份首次推出18层两梯两户的产品,以13500元/平米起的价格让利购房者,市场反响强烈,半年内共开盘7次,前几次开盘都供不应求。

  有竞争力的价格,“抢”来了新客户。孙淑豹说:“新品首开的价格很有冲击力,吸引的不仅是本区域的客户,60%的成交客户为跨区域购房的客户。在特殊的市场环境下,房企以价换量也要拼速度,在一定的市场需求下,需及时作出市场反应。”

  业内人士分析,由于各家开发商营销制度和思路的不同,对市场的预判有所差异,今年的三、四月份,不是自然状态下的市场旺季,而是以价换量下的市场“小阳春”。谁先有动作,谁就在区域内甚至整个济南楼市角逐中占了先机,没有真正优惠的营销包装难以让购房者买账。

  卖得好的也没完成半年任务 有楼盘已跌破楼面价

  在三、四月份楼市促销节奏带动下,一波波楼盘加入到促销换量的行列,销售也得到了市场的印证。到五、六月份之前大幅促销的楼盘已经取得了初步的销售成果,开始收紧价格。融创文旅城相关负责人冯先生介绍,项目自3月中旬首次推盘起,半年内推盘9次,毛坯产品价格也逐渐回归到14600元/平米左右。

  即便是济南单盘销售的冠军,融创文旅城半年任务指标也仍有缺口。“五六月份售楼处的上客量较前两个月有明显的回落,市场节奏有所放缓。”冯先生说。同样,孙淑豹也认为,在五六月份价格优惠有所回收的情况下,售楼处上客量有小幅下滑,市场整体比较平稳。

  而另一面,一直没有销售起色的楼盘,迫于半年营销压力,不得不跌破拿地楼面价,启动断腕营销,拿出实在优惠来促销。唐冶片区的保利和唐悦色项目,拿地楼面价合计约14000元/平米,前期销售不温不火,6月该项目18层小高层以11999元/平米起的价格赔本走量,打破了唐冶市场底线。记者了解到,在汉峪片区、彩石片区同样有楼盘迫于市场压力打破楼面价销售。

  业内人士分析,在当下市场行情下,低价促销仍是未来一段时间的主要营销举措,房企资金回笼的压力仍然很大。

  上半年总销量下跌 不降价不促销难成交

  半年楼市刚收官,各研究机构便迅速发布了2020年上半年济南房地产市场的各项指标榜单,由于数据统计依据不同,榜单数据差异较大。本文以中指研究院的数据作为参考,其销售监测数据主要以网签数据为主,由于网签有一定的滞后,与实际达成销售的数据会有一些出入。

  中国指数研究院公布的数据显示,2020年1-6月济南房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为392.1亿元;销售面积合计286.3万平,融创中国、绿地控股和中海地产占据销售金额前三,领跑济南市场。总体来看,上半年受疫情因素影响,济南商品房成交金额同比减少16%,销售面积同比减少13%。

  记者调查发现,除了销售排行榜上卖的比较好十几个楼盘,以及首开促销的部分楼盘,大部分楼盘其实处于一个不温不火的状态。中国指数研究院数据显示,东部某央企大盘近六个月成交仅10套。

  截至6月28日,国际金融城片区仁恒公园世纪上半年网签套数为55套,仁恒入驻济南时,以高端品质住宅的形象备受购房者期待。此外距离仁恒公园世纪不远的招商公园1872同是精装住宅,单价都在30000元/平方米起,半年内网签40余套。另外,汉峪片区中铁逸都国际三期·阅山近半年卖出42套,同样不温不火。去年6月份开盘的雅居乐锦园,今年上半年仅卖出52套,销量也不太理想。

  合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明向齐鲁晚报·齐鲁壹点记者透露,今年5、6月份开始济南商品房销量逐渐恢复到去年同期水平,具体项目的销售则呈现出冷热不均的现象,有的楼盘促销力度比较大,销量会比较好一些。4月份开始,一些新开盘的项目,促销力度比较大,去化率可以达到80%,相反一些价格变化不明显的项目,去化率只有百分之十几,销售数据就会比较难看。

  而对下半年的济南楼市走向,许传明认为,下半年济南楼市的的成交量会比较活跃,甚至会超过去年同期水平,价格方面将会继续保持一个相对平稳的态势。(大众报业)